Wohnflächenberechnung nach WoFlV und DIN-Norm 277
Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung WoFlV
Die gängigste Methode der Wohnflächenberechnung richtet sich nach der Wohnflächenverordnung (WoFIV) vom 25. November 2003 (auch als Wohnflächenberechnungsverordnung bekannt). Für preisgebundenen (mit öffentlichen Mitteln geschaffenen) Wohnraum ist ausschließlich diese Berechnungsmethode zulässig. Bei der Berechnung nach der Wohnflächenverordnung wird nur die Quadratmeterzahl der Räume zu den Flächenangaben hinzugerechnet, welche einem angemessenen Wohnstandard entsprechen. Das heißt, die als Berechnungsgrundlage herangezogene Wohnfläche stimmt hierbei nicht mit der gesamten Grundfläche überein, da bestimmte Flächen, die nicht angemessen genutzt werden können, abgezogen oder nur zum Teil einberechnet werden. Käufer von Immobilien sollten die Objektflächen daher genau prüfen. Die allgemein gültigen Standards der Wohnflächenverordnung zur Ermittlung der korrekten Flächenangaben sind gesetzlich vorgeschrieben und offen einsehbar.
Berücksichtigte Räume
Laut Wohnflächenverordnung werden zur Wohnfläche nur folgende Räume mit 100 Prozent ihrer Quadratmeterzahl hinzugerechnet:
- Wohn- und Esszimmer
- Schlafzimmer
- Kinderzimmer
- Küchen
- Flure
- Badezimmer und Toilettenräume
- Nebenräume wie Vor- und Abstellräume, Besen- und Speisekammern sowie andere Schrankräume
- Wintergärten
- Sonstige, nach 4 Seiten hin geschlossene Räume (z. B. Sauna, Fitnessraum, Schwimmbad)
- Grundflächen der Raumteile mit einer lichten Höhe von mindestens 2,00 m
Teilweise berücksichtigte Räume
Manche Räume werden nicht in vollem Maße zu den Flächenangaben der Wohnfläche hinzugerechnet. Da sie dennoch einen erheblichen Mehrwert für den Mieter, beziehungsweise den Eigentümer, erbringen, können sie bei der Angabe der richtigen Quadratmeterzahl auch nicht vollends ignoriert werden. Folgende Grundflächen werden bei der Berechnung der Wohnfläche höchstens zur Hälfte berücksichtigt:
- Balkone
- Terrassen, Dachgärten
- Loggien
- Grundflächen der Raumteile mit einer lichten Höhe von mehr als 1,00 m und weniger als 2,00 m
Nicht berücksichtigte Räume
Auch wenn es nicht von der Hand zu weisen ist, dass ein jeder Raum, der seinen Platz auf der Bauzeichnung gefunden hat, seinen eigenen individuellen Nutzen hat, schreibt die Berechnungsverordnung vor, dass manche Wohnflächen nicht in die für die Wohnflächenverordnung festgelegte Quadratmeterzahl eingerechnet werden müssen. Folgende Räume müssen nach dem Ausmessen nicht mehr vom Mieter zur Wohnungsfläche gezählt werden:
- Kellerräume
- Garagen
- Heizungsräume, Waschküchen
Abzuziehende Gegenstände
Hinzu kommen Gegenstände, die nicht nur kein Mehr an Wohngröße generieren, sondern durch ihre Fläche Raum benötigen, der andernfalls zur Benutzung verfügbar gewesen wäre. Beispielsweise werden folgende Gegenstände laut Berechnungsverordnung sogar abgezogen:
- Kamine oder Schornsteine mit einer Grundfläche von 0,1 m²
- Türnischen
- Grundflächen von Raumteilen mit einer lichten Höhe von weniger als 1,00 m
DIN-Norm 277
Die DIN-Norm 277 findet insbesondere bei Bauanträgen Anwendung und darf nur im preisfreien (freifinanzierten) Wohnungsbau genutzt werden. Sie unterscheidet sich in einigen Punkten von der Wohnflächenverordnung. Sie berücksichtigt im Gegensatz zu dieser nicht nur die Fläche, die zur tatsächlichen Wohnnutzung dient (z.B. Schlafzimmer, Küche, Wintergarten), sondern alle Funktions-, Nutz- und Verkehrsflächen einer Wohnung, die zusammen als Grundfläche bezeichnet werden. Aus diesem Grund ist die Berechnung nach DIN-Norm für die Ermittlung der Wohnfläche nicht geeignet.
Nutzflächen
Zu den Nutzflächen (NF) zählen die Flächen, welche den folgenden Nutzungsgruppen dienen: Wohnen und Aufenthalt, Büroarbeit, Produktions-, Hand- und Maschinenarbeit, Lagern, Verteilen, Verkaufen, Bildung, Unterricht, Kultur, Heilen und Pflegen sowie sonstige Nutzflächen. Das bedeutet, dass u.a. Flächen wie Balkone, Loggien, Keller sowie Grundflächen von Raumteilen unter 1m mit in die Wohnflächenberechnung einfließen.
Was sind technische Nutzflächen
Zu den technischen Nutzflächen (TF) gehören die Flächen von Betriebstechnischen Anlagen, wie zum Beispiel Heizung und Wassererwärmung sowie von Stromversorgung oder Aufzugs- und Förderanlagen.
Was sind Flächen der Verkehrserschließung und -sicherung?
Zu den Flächen der Verkehrserschließung und -sicherung (VF) gehören beispielsweise Flure, Treppen und Hallen.
Wie berechne ich die Wohnfläche nach WoVIF und DIN-Norm 277
Um Ihnen den Unterschied in den Ergebnissen einer Wohnflächenberechnung nach WoVIF und DIN-Norm 277 zu veranschaulichen, zeigen wir Ihnen exemplarisch die Berechnung der Wohnfläche eines Raumes mit Bodenmaßen von 3m x 4m mit Dachschräge.
Da bei der Wohnflächenberechnung nach DIN-Norm 277 auch Flächen mit einer Raumhöhe von unter einem Meter zu 100 Prozent berücksichtigt werden, ergibt sich mit dieser Berechnungsmethode eine Wohnfläche von 12 Quadratmetern.
Wendet man hingegen die Wohnflächenberechnung nach WoVIF an, so werden Flächen mit einer Raumhöhe von 1-2 Metern zu 50 Prozent und Flächen mit einer Raumhöhe unter 1 Meter zu 0 Prozent berücksichtigt. In unserem Beispiel ergibt sich durch die Dachschrägen eine Wohnfläche von 8,25 Quadratmetern und somit ein Unterschied zum Ergebnis nach DIN-Norm 277 von 3,75 Quadratmetern.
